老舊小區(qū)物業(yè)管理方案
為了確保工作或事情有序地進行，通常需要提前準備好一份方案，方案是闡明具體行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的企劃案。下面是小編幫大家整理的老舊小區(qū)物業(yè)管理方案（精選8篇），希望能夠幫助到大家。
老舊小區(qū)物業(yè)管理方案1
為進一步推進寬城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)長效化管理工作，推動全區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)社會化管理全覆蓋，全面提升物業(yè)管理工作水平，結合物業(yè)管理攻堅年和我區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理實際，制定本方案。
一、指導思想
為落實推動老舊小區(qū)后續(xù)長效管理機制目標。堅持重心下移、屬地管理的原則，加強社區(qū)治理能力，促進物業(yè)管理與基層社會治理相融合，推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理“擴面提質”，著力提升人民群眾居住生活品質。
二、工作目標
按照《長春市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅方案》（長府辦發(fā)〔20xx〕12號）要求，物業(yè)管理攻堅區(qū)域為20xx年底前建成，未實現物業(yè)服務社會化管理的住宅區(qū)。封閉的老舊住宅區(qū)遵循既定的物業(yè)管理區(qū)域；未封閉的由各街鎮(zhèn)根據房屋共用部位、共用設施設備和業(yè)主的管理需求等情況劃定物業(yè)管理區(qū)域，按照年度攻堅工作任務清單抓好落實。
三、組織機構
成立寬城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作領導小組，負責統(tǒng)籌協(xié)調推進攻堅工作，區(qū)長趙心銳任組長，區(qū)委組織部長李里、副區(qū)長齊瑞臣任副組長，區(qū)直相關部門，各街鎮(zhèn)主要負責人為成員，負責研究解決老舊小區(qū)社會化物業(yè)管理工作中的重點、難點問題。
四、管理模式
屬地街鎮(zhèn)及社區(qū)在征求業(yè)主意愿的基礎上，充分發(fā)揮業(yè)主委員會等業(yè)主自治組織的作用，結合老舊小區(qū)的具體情況，可參照三種模式進行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理。
(一)引導業(yè)主自治
屬地街鎮(zhèn)及社區(qū)進一步轉變職能，充分行使業(yè)主參與權、選舉權、知情權、監(jiān)督權，發(fā)揮業(yè)主委員會等業(yè)主自治組織的作用，引導業(yè)主委員會及業(yè)主通過居民自治、居民自管與聘請專職人員相結合的形式或物業(yè)服務外包等形式對住宅區(qū)進行自治管理。
(二)聘用物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)化物業(yè)服務
屬地街鎮(zhèn)指導社區(qū)或業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，業(yè)主大會決定聘用專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的，擬定物業(yè)服務標準、物業(yè)收費標準等物業(yè)服務方案內容，按照《民法典》規(guī)定，經法定比例人數和面積表決通過后，由業(yè)主委員會或依法授權委托的社區(qū)與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，履行各自的權利義務，業(yè)主按時交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)化物業(yè)服務。
（三)建立物業(yè)服務機構，加強日常服務
各街鎮(zhèn)可與物業(yè)企業(yè)在轄區(qū)內建立“物業(yè)服務中心”，按照居民服務需求委托物業(yè)派駐專職人員提供專業(yè)物業(yè)管理，為老舊小區(qū)提供衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、公共部位日常維修等基本物業(yè)服務，實施物業(yè)常態(tài)化管理。
五、工作步驟
以各街鎮(zhèn)為實施主體，相關部門聯動配合，共同推進老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化全覆蓋，具體工作步驟如下：
第一階段：宣傳引導（20xx年7月15日前）
由各街鎮(zhèn)以老舊住宅區(qū)、社區(qū)服務中心為宣傳點位，通過宣傳欄、展示版、條幅等方式宣傳，全面宣傳老舊住宅區(qū)社會化物業(yè)管理的政策法規(guī)、惠民舉措、管理模式。
第二階段：具體實施（20xx年7月16日-11月）
由街鎮(zhèn)、社區(qū)組織選定項目的居民成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會，制定物業(yè)服務模式、服務標準、收費標準等內容，組織召開業(yè)主大會，經法定比例人數和面積表決通過后進行公示，并按照表決結果組織開展相應模式的物業(yè)管理工作。
第三階段：全部覆蓋（20xx年12月）
完成老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化全覆蓋工作，總結經驗，全面推廣，實施常態(tài)化物業(yè)服務，做好長效化物業(yè)管理。
六、保障措施
（一）充實基層管理力量
配齊區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)物業(yè)管理工作力量，區(qū)物業(yè)管理主管部門配備5名以上工作人員；街鎮(zhèn)配備1名以上物業(yè)管理專職工作人員；社區(qū)配備2名物業(yè)管理專職工作人員，確保物業(yè)管理工作順利開展。
�。ǘ┙⒙撓瘯h制度
建立物業(yè)管理工作聯席會議制度，由各街鎮(zhèn)定期組織住建、規(guī)劃、城管、消防等部門召開聯席會議，研究和解決物業(yè)管理工作中存在的突出問題，統(tǒng)籌協(xié)調相關部門，建立相關工作機制。
�。ㄈ╅_展業(yè)主組織建設
區(qū)物業(yè)辦指導街鎮(zhèn)做好業(yè)主委員會組建工作，街鎮(zhèn)、社區(qū)對照任務清單中的項目，逐一做好宣傳發(fā)動工作，對業(yè)主委員會組建、換屆工作進行全程監(jiān)督指導。
�。ㄋ模┙⑽飿I(yè)專項資金
物業(yè)管理專項資金主要用于以下兩方面：
1. 老舊住宅區(qū)物業(yè)管理獎補專項資金
建立獎補資金約200萬元，用于對老舊住宅區(qū)轉變物業(yè)管理模式中，物業(yè)管理社會化程度高、物業(yè)服務費和生活垃圾處理費收費率高的街鎮(zhèn)、社區(qū)居民委員會和“三長”進行獎勵；對工作開展好的業(yè)主委員會進行獎勵；對承接老舊住宅區(qū)管理面積大、服務標準高、業(yè)主反映好的物業(yè)服務企業(yè)進行獎勵。
2.老舊住宅區(qū)物業(yè)管理應急專項資金
建立應急維修資金約300萬元，用于處理轄區(qū)內物業(yè)管理突發(fā)事件的實際支出。由各街鎮(zhèn)負責對轄區(qū)內的老舊小區(qū)提供共用主管道維修、路面硬化及樓頂滲漏等應急維修工作。
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充分運用廣播、電視、報紙等傳統(tǒng)媒體以及微信公眾號、微博、小視頻等新媒體，廣泛宣傳推行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會化的重要意義，解讀物業(yè)管理法規(guī)政策，引導業(yè)主提高物業(yè)服務商品化意識和自治意識，幫助業(yè)主明確自身權利義務。督促物業(yè)服務企業(yè)依法經營，鼓勵其通過仲裁、法律訴訟等方式合理維權，營造社會輿論氛圍。
老舊小區(qū)物業(yè)管理方案2
為了高質量推動老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標準化，結合區(qū)實際，制定本實施方案。
一、總體要求
堅持以人民為中心，堅持以“環(huán)境改善、服務提升、機制建立、群眾滿意”為目標，結合市“五面紅旗”示范創(chuàng)建專項行動、社區(qū)物業(yè)黨建聯建、“固體強基”等工作，因地制宜推進區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，確保xxxx年底無物業(yè)老舊小區(qū)實現“有組織機構、有清掃保潔、有物業(yè)維修保養(yǎng)、有綠化養(yǎng)護、有安全防范、有停車管理”的基本物業(yè)服務目標。
二、管理模式
根據無物業(yè)管理小區(qū)實際情況，通過物業(yè)服務企業(yè)接管、業(yè)委會（物管會）自管、社區(qū)托管等不同方式，解決老舊小區(qū)無物業(yè)管理問題，改善居民生活環(huán)境，提升城市管理水平和城市軟實力，切實增強群眾的獲得感、幸福感和安全感。
�。ㄒ唬┩七M物業(yè)服務企業(yè)接管。結合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對具備市場化運作條件的無物業(yè)小區(qū)（含單位自管小區(qū)），在街道辦事處、社區(qū)指導下，充分征求業(yè)主意見，選擇優(yōu)質物業(yè)服務企業(yè)接管或引進國有物業(yè)服務企業(yè)，實施專業(yè)化物業(yè)管理。
�。ǘ┩菩袠I(yè)委會（物管會）自管。不具備市場化運作條件的老舊小區(qū)，由所在街道辦事處、社區(qū)指導組建業(yè)委會（物管會），以自管形式，做好保潔、安保、公共設施設備維保等物業(yè)管理工作。
（三）實行社區(qū)兜底托管。街道辦事處指導社區(qū)成立“社區(qū)物業(yè)服務自管會”，對零散樓棟、院落實施托管。社區(qū)物業(yè)服務自管會可結合各小區(qū)實際，利用小區(qū)公共收益或進行適當收費，落實基礎性物業(yè)服務。
（四）探索街道集中托管管理。以街道辦事處為單位，建立“物業(yè)服務中心”，將轄區(qū)內無物業(yè)老舊小區(qū)統(tǒng)一打包成若干個物業(yè)管理區(qū)域，每個物業(yè)管理區(qū)域為一個物業(yè)服務項目，通過公開招投標方式聘請物業(yè)服務企業(yè)承擔轄區(qū)物業(yè)管理服務。社區(qū)居委會通過日常監(jiān)管、季度評議和年度考核等方式，對物業(yè)服務企業(yè)工作開展監(jiān)督評價，并組織業(yè)主投票決定是否續(xù)聘。
三、重點任務
�。ㄒ唬┱{研摸底階段
區(qū)住建局牽頭、街道辦事處組織，對轄區(qū)內無物業(yè)管理小區(qū)進行詳細摸底，確保數據準確，上報區(qū)無物業(yè)管理清零行動領導小組辦公室進行匯總統(tǒng)計。
�。ǘ┩七M落實階段
1x月xx日前，街道辦事處根據實際情況制定無物業(yè)小區(qū)工作全覆蓋工作方案，并在轄區(qū)內選定x個不同類型的小區(qū)，采取物業(yè)服務企業(yè)接管、業(yè)委會（物管會）自管、社區(qū)居委會托管等不同模式，打造專業(yè)化、精準化、精細化的試點小區(qū)。
2.x月xx日前，街道辦事處精心打造x個專業(yè)化物業(yè)管理試點標桿小區(qū)，并將試點情況和經驗做法形成書面材料上報至區(qū)無物業(yè)管理清零行動領導小組辦公室。
3.xx月底前，街道辦事處無物業(yè)管理小區(qū)實現物業(yè)管理全覆蓋。
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區(qū)無物業(yè)管理清零行動領導小組組織相關部門進行“回頭看”，抓實鞏固提升，確保無物業(yè)管理小區(qū)“銷號清零”，實現“常治長效”。同時，總結一批可推廣、可復制的好經驗、好做法，努力為無物業(yè)管理小區(qū)清零行動提供示范、樹立標桿。
四、組織領導
成立領導小組。為確保本次清零行動順利開展，推動實現物業(yè)服務全覆蓋，決定成立區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零行動領導小組（名單附后），區(qū)直有關單位、有關街道辦事處負責人參加，負責全區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零工作，構建“市級統(tǒng)籌全局、區(qū)級綜合協(xié)調、街道一線責任、社區(qū)具體實施、小區(qū)齊抓共管”五級抓落實的責任體系。
五、工作要求
無物業(yè)管理小區(qū)清零行動是“我為群眾辦實事”實踐活動的一項重要內容，時間緊迫、任務量大。為更好協(xié)調推進工作、及時解決困難問題，區(qū)清零行動領導小組決定建立督查督辦機制，相關街道辦事處于每周五下午向領導小組辦公室（聯系人：，聯系電話：）報送本周工作推進情況。對工作中推諉扯皮，或者不落實、假落實的，區(qū)領導小組將進行督辦；不能按期完成工作任務或造成嚴重后果的，移交紀檢監(jiān)察部門進行追責問責。
老舊小區(qū)物業(yè)管理方案3
隨著物業(yè)服務水平對小區(qū)房屋的銷售以及居住的質量影響越來越大，如何使物業(yè)服務更好地促進xxx的銷售，在不斷完善對xx現有物業(yè)管理的基礎上，對xxxx應進一步提高物業(yè)管理的配置及服務水平，使xxx業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP服務。
一、日常維護：
1.對業(yè)主房屋的管理：每月進行定期檢查并記錄。檢查結果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關建議，讓業(yè)主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。如果是業(yè)主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對自己的房屋有所了解。（可為業(yè)主的空置房進行簡單清掃），業(yè)主的檢查記錄進行專門存檔，存放在業(yè)主檔案文件袋中。
2.對公共部位、設施設備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修計劃、維修結果反饋到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運行情況。
3.維修速度：業(yè)主報修，物業(yè)服務中心應在15分鐘內到業(yè)主報修現場，通過檢查判斷，立即向業(yè)主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業(yè)主感覺到維修的“深圳速度”。
4.對公共設施采取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設施的正常運轉。
二、環(huán)境衛(wèi)生：
為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個垃圾桶，業(yè)主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經過電梯影響電梯內的衛(wèi)生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運出小區(qū)。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標準的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓達到高標準的衛(wèi)生要求。
三、綠化養(yǎng)護：
定期施肥、及時修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長。種植時設計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養(yǎng)護。使及第苑的綠化特色與其他園區(qū)不同。
四、交通秩序及車輛停放：
為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設專門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。
五、安防：
根據物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結合，提高園區(qū)的安全系數。
六、收費服務：
物業(yè)公司為每戶業(yè)主在銀行開戶，物業(yè)收費項目都可以在銀行代交，物業(yè)公司收到銀行代收的費用后，用短信反饋給業(yè)主，這樣可以節(jié)省業(yè)主到物業(yè)服務中心交費的時間，物業(yè)公司也可以及時收到各種費用。
七、物業(yè)服務中心：
增設服務熱線電話，增設網上業(yè)主論壇及QQ群，使業(yè)主能充分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對業(yè)主有更貼心的服務。增設親和大使，對業(yè)主的孩子及老人重點關注，孩子及老人的生日、節(jié)日時送小卡片、小禮物等，增進業(yè)主與物業(yè)公司的感情。
八、特約服務：
增設更多、更方便的特約服務，如室內安防系統(tǒng)、購買機票、訂餐、旅游咨詢等，使業(yè)主更省心。
九、制定標準的管理程序：
服務人員統(tǒng)一的服務方式及服務程序，以體現物業(yè)服務水平。
老舊小區(qū)物業(yè)管理方案4
為切實提升我市物業(yè)管理服務質量，改善老舊小區(qū)居住環(huán)境，積極推進宜居住區(qū)建設，不斷強化物業(yè)管理在城市精細化管理中的作用，有效提升我市物業(yè)管理整體水平。根據《江蘇省物業(yè)管理條例》《無錫市物業(yè)管理條例》等法規(guī)政策，結合我市物業(yè)管理實際，制定我市市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋實施方案。
一、指導思想
以“環(huán)境改善、服務提升、機制建立、群眾滿意”為目標，按照“試點先行、分類推進、逐步提升、全面覆蓋”的原則，行業(yè)主管部門業(yè)務指導，屬地街道具體負責，社區(qū)協(xié)助落實的工作機制，逐步實現我市市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，建立健全規(guī)范、有效的長效管理機制。
二、工作目標
結合我市城市更新老舊小區(qū)改造，完善小區(qū)公共配套設施，因地制宜分類推進小區(qū)物業(yè)管理工作，通過兩年努力，實現澄江街道范圍內老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，提升物業(yè)管理服務品質。目前澄江街道范圍內物業(yè)管理尚未覆蓋的老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域個數共計291個，總計建筑面積約為319萬平方米。主要有以下四大類：社區(qū)代管的封閉式小區(qū)，業(yè)主自治管理的封閉式小區(qū)，無物業(yè)管理的開放式小區(qū)，無物業(yè)管理的村居混合及沿街單幢。20xx年下半年完成摸排并制定推進實施計劃，20xx年12月底前爭取完成全覆蓋，通過實施常態(tài)化精細化的物業(yè)管理，實現老舊小區(qū)整治效果保持長效，物業(yè)服務水平明顯提升。
三、組織領導
xxx
四、部門職責
澄江街道具體負責轄區(qū)內的物業(yè)管理工作，履行物業(yè)管理屬地管理責任，加強宣傳引導，做好日�？己�，持續(xù)推進老舊小區(qū)整治，做好矛盾糾紛協(xié)調處置工作。
五、服務標準
自20xx年1月起用兩年的時間實現澄江街道范圍內老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，對通過市場途徑無法確定物業(yè)服務企業(yè)的，由國有物業(yè)服務企業(yè)托底管理。進駐無物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，依據《江陰市物業(yè)服務收費管理實施辦法》提供不低于普通住宅物業(yè)服務等級一級服務標準（0.5元/㎡·月）的物業(yè)服務。市財政按第一年0.4元/㎡·月，第二年0.3元/㎡·月，第三年0.2元/㎡·月的標準給予補貼，補貼時間為自物業(yè)服務企業(yè)正式進駐之日起三年。
六、工作措施
（一）前期摸底排查，合理劃分區(qū)域。澄江街道負責摸排轄區(qū)內的無物業(yè)管理小區(qū)，按照以塊為主、屬地負責的原則，以社區(qū)管轄區(qū)域為界，將轄區(qū)內的無物業(yè)管理小區(qū)的數量、規(guī)模、型態(tài)摸排清楚，并將開放式小區(qū)、村居混合、沿街單幢此三種類型的住宅，合理規(guī)劃，統(tǒng)一劃定物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理區(qū)域劃分應以有利于管理為前提，不宜過大，原則上不超過1000戶，劃分后土地四至界限明確。劃分區(qū)域后按照專業(yè)化物業(yè)管理要求，應配備必要的物業(yè)管理用房，面積按照總建筑面積的千分之一配比，最低不得低于50平方米。無用房的可以因地制宜進行配建或采用簡易移動辦公房等形式配建。
�。ǘ┩晟莆飿I(yè)服務設施，簽訂物業(yè)合同。澄江街道具體負責組織各社區(qū)加強宣傳引導，做好轄區(qū)內業(yè)主的解釋工作。指導各社區(qū)與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，合同期限約定為三年。結合城市更新老舊住宅改造，因地制宜挖存量增新量，充分挖掘存量資源，通過資源整合、資產重組和更新改造，不斷完善小區(qū)配套設施，依法增添物業(yè)服務經營性用房設施。物業(yè)服務企業(yè)應加大拓寬增收渠道，充實小區(qū)物業(yè)服務費用，持續(xù)提升小區(qū)物業(yè)服務品質，讓老百姓更有獲得感和幸福感。
�。ㄈ┘哟笪飿I(yè)考評力度。進一步強化物業(yè)服務企業(yè)信用評價和年度考核，督促物業(yè)服務企業(yè)不斷提升服務質量，優(yōu)化服務水平。制定物業(yè)小區(qū)綜合考核制度，抽調人員建立專項考核組，結合雙隨機檢查活動，采取抽查的方式對物業(yè)服務質量進行考核。澄江街道具體負責項目的日常監(jiān)管考核，采取定期和不定期、抽查和普查、明查與暗訪相結合的方式對各物業(yè)項目服務質量每月進行檢查考核。
�。ㄋ模┙㈤L效管理機制。物業(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)服務合同約定為業(yè)主提供質價相符的服務，通過提升服務質量，贏得業(yè)主的支持，通過強化宣傳，引導業(yè)主主動繳納物業(yè)服務費，不斷提高物業(yè)費收繳率。通過探索多種經營的模式，建立健全長效管理機制，為后續(xù)平穩(wěn)過渡夯實基礎。街道、社區(qū)應牽頭組織成立業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)實施市場化、專業(yè)化物業(yè)管理，如未能成立業(yè)主大會的小區(qū)可以由街道、社區(qū)牽頭組織物業(yè)管理委員會公開招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)。
七、工作要求
�。ㄒ唬┘訌婎I導，提高認識。各責任部門要從提升城市管理水平，推動和諧社會建設的高度出發(fā)，強化責任意識，通過物業(yè)管理體制創(chuàng)新，示范引領，分步實施，全面推進，確保各項工作落到實處。
�。ǘ⿵娀麄鳎瑺I造氛圍。通過各種宣傳載體，加強正面輿論引導，大力宣傳實行專業(yè)化物業(yè)管理的意義、作用，努力爭取業(yè)主的支持。強化物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，引導業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定，加強黨建引領，引導業(yè)主共同參與，積極營造共建、共享、共治的良好氛圍。
�。ㄈ┟鞔_職責，落實責任。老舊住宅整治改造領導小組應積極組織，協(xié)調、指導，分步實施，穩(wěn)步推進老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作，部署及落實各項工作要求。各職能部門要依據各自工作職責，加強部門聯動，齊抓共管，相互配合，確保我市物業(yè)管理全覆蓋政策落實到位。
老舊小區(qū)物業(yè)管理方案5
為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)， 結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
�。ㄒ唬┠繕耍�
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率達到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100％。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80％以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
�。ǘ┓秶簩θ袑嵭形飿I(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
�。ǘ┤鉀Q開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定，出現違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。
三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經理出現違法、違規(guī)、違諾現象，依據情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經理以及項目經理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區(qū)的積極性，依據《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
�。ㄋ模┙⑹�、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100％；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。
三、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：
副組長：
成員單位：
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
四、職責分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的.原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
五、實施步驟
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
�。ㄒ唬┡挪殡A段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
�。ǘ┱耐晟齐A段（20xx年6月1日至10月31日）
各區(qū)政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
�。ㄈ炇针A段（20xx年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
�。ǘ┟芮信浜�，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保全部達標。
�。ㄈ┘訌娦麄�，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
�。ㄋ模⿵娀芾�，鞏固成果。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
老舊小區(qū)物業(yè)管理方案6
為了搞好xxx小區(qū)物業(yè)管理服務，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：
一、管理服務指導思想與目標
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把xx小區(qū)建成安全小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭創(chuàng)市、省級優(yōu)秀示范商務、住宅小區(qū)。
二、物業(yè)管理服務基本要求
1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。
3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。
4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。
8、按有關規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務費用收支情況。
9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
10、設立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。
三、xx小區(qū)物業(yè)管理范圍
xx小區(qū)占地總面積xxx平方米，總建筑面積xxx平方米。
四、xx小區(qū)物業(yè)管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
�。�1）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
�。�2）根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過24小時；屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）
�。�3）每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
（4）按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發(fā)現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關主管部門。
�。�5）對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
�。�6）小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。
2、共用設施設備維修養(yǎng)護
�。�1）對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。
（2）建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
�。�3）設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。
�。�4）對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。
�。�5）消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。
�。�6）設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
�。�7）小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。
（8）路燈、樓道燈完好率不低于95％。
（9）容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
�。�10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。
3、維護小區(qū)公共安全秩序
�。�1）xx小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。
（2）對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
老舊小區(qū)物業(yè)管理方案7
為規(guī)范老舊小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保老舊小區(qū)品質。特制定以下方案：
一、管理目標
物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、帶給優(yōu)質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
�。ㄒ唬┓⻊盏谝弧⒐芾韽膰赖脑瓌t
“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優(yōu)質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
�。ǘ⿲I(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，通過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。
�。ㄈ┪锕転橹�、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
三、管理方法
（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；
�。ǘ┏闪⑽飿I(yè)服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理；
�。ㄈ┰诠粳F有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經驗，用心培養(yǎng)高素質的管理人才，組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務；
�。ㄎ澹﹪栏褡袷赜嘘P物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；
�。┮勒帐袌龌�、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。
老舊小區(qū)物業(yè)管理方案8
為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區(qū)范圍內實施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程�，F制定如下實施方案：
一、指導思想
以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴面提質”，構建與xx經濟社會發(fā)展水平相適應的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。
二、主要目標
總體目標：力爭到20xx年末，xx市區(qū)（包括xx區(qū)，以下簡稱xx區(qū)）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實現物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據實際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業(yè)管理長效機制，提升物業(yè)管理服務水平。
具體目標：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設施的基礎上，建立物業(yè)管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理。
三、實施范圍
xx市區(qū)xx區(qū)范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：
1.20xx年以前建成。
2.房屋標準成套。
3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。
四、基本原則
1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。
2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機制。
3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機制，實現建管并舉。
4.堅持項目結合。物業(yè)管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。
5.堅持業(yè)主參與。要重點突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業(yè)主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監(jiān)督權”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務與職責。
五、實施步驟
1.調查計劃階段。20xx年xx月底前，完成機構組建、xx區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。
2.全面推進階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進xx區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推進一個的原則組織實施。
六、改善措施
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1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：
�。�1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域實行管理。
（2）建設特種設施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設施設備檢查和修繕。
�。�3）配備物管用房。補充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區(qū)實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區(qū)整治和硬件配置主要內容如下：
�。�1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內容。
�。�2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。
�。�3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。
（4）公用事業(yè)管網整治。包括小區(qū)內自來水、電力和燃氣等公用事業(yè)管線和設施的基礎改造。
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在對住宅小區(qū)開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由當地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務工作站組織實施社區(qū)化準物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機制。
1.確定管理模式。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認同意后予以接收。
征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準物業(yè)管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區(qū)內1/2以上戶數居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個月內組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業(yè)管理機制。
2.實施物業(yè)管理。
（1）社區(qū)化準物業(yè)管理。社區(qū)化準物業(yè)管理由社區(qū)公共服務工作站組織開展�？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務企業(yè)負責管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)內道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區(qū)公共服務工作站按照xx市社區(qū)化準物業(yè)管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區(qū)內公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經營性收入由社區(qū)公共服務工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補小區(qū)管理經費不足。
（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)組織實施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應根據《物業(yè)管理條例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務費。
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。
2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業(yè)改善工程專項經費。
經費承擔方式如下：
�。�1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環(huán)衛(wèi)設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區(qū)兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區(qū)政府提出申請，經區(qū)政府審核并報市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
�。�3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規(guī)定需繳納的相關費用外，其余由市水業(yè)集團承擔。
�。�4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。
3.住宅小區(qū)日常管理長效機制建立后，困難群眾物業(yè)服務費用減免補貼和社區(qū)公共服務工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經費由市、區(qū)財政按1：1配套解決。
八、保障措施
1.建立工作機制。成立市物業(yè)管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區(qū)內物業(yè)管理改善工程的各項具體工作，協(xié)調有關問題。各級建設、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價格、工商、質監(jiān)、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關工作。
2.落實資金保障。物業(yè)管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。
3.加大扶持力度。住宅小區(qū)實行“準物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變，并根據社區(qū)準物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設置服務人員崗位補貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機制，對考核優(yōu)秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區(qū)內的困難群眾確實無力支付物業(yè)服務費的，經所在社區(qū)公示無異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費的，應嚴格執(zhí)行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區(qū)公共服務工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務企業(yè)提供社區(qū)化準物業(yè)管理的，補貼和優(yōu)惠政策不變。
4.加強考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）社區(qū)四級聯動機制。市政府與各區(qū)及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。
5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業(yè)管理的基本內容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規(guī)則和標準要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。
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